万达万科联姻：或许旧城改造才是合作目的

近日,全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科宣告创建战略合作关系。这是被称作巨无霸的两大房企的首次牵头,有业内人士称之为,两大房企合作象征物着我国房地产市场转入新时期,但由于二者在行业内皆享有意味著话语权,双方的融合引导或将沦为合作顺利与否的关键因素。

不少业内人对此次合作较为寄予厚望。CRIC研究中心朱一鸣指出,两万合作将提高二者拿地议价能力。特别是在是对于三四线城市的地方政府来说,同时引进万科和万达两大龙头品牌的意义根本性,品牌效应的变换减少了两万与地方政府谈判的筹码,也不利于对大体量区域开发模式的尝试。

海外方面,二者则需要展开双方有序,获得更加廉价、更佳的地块。中原地产首席分析师张大伟回应,万万合作只不过是代表了行业趋势和目前面对的行业挑战。目前土地市场竞争白热化,虽然双方皆提到合作的广度与深度,但对于房地产市场来说,不论是住宅研发领域还是商业地产领域,面对的主要问题仍然是土地价格、资金价格上涨很快,毁灭利润。

所以两大巨头的合作显然是为了拿地,廉价拿地,拿适合的土地。尽量减少拿地成本、回避投资研发风险,优化市场资源配置。张大伟指出,经常出现这种情况的主要原因是房地产市场转入新的常态,2014年房地产上市企业的净利润率平均值为10.3%,而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报表明,企业的盈利能力大幅度上调。

以万科为事例,作为行业龙头也面对着较小去库存压力。万科2014年年报表明,2014年万科存货为3177亿元,居于上市房企榜首。而其存货比从2013年的5.3%下降至2014年的7.14%。

与2013年比起,2014年年报表明,部分城市房价、地价调整幅度较小,公司根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾等6个有可能不存在风险项目计提存货跌价打算　7.64　亿元。该等存货跌价打算影响本报告期税后净利润6.74亿元,影响归属于母公司所有者的净利润5.68亿元。在此影响下,万科净资产收益率之后摊薄,2012-2013年,公司全面摊薄的净资产收益率超过19.66%,而2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%。也许中心旧城改建才是两万的合作目的。

万达集团股份有限公司董事长王健林也在发布会上透漏,双方合作决不仅限于万达广场周边土地的研发,政府也必须整片必须改建,棚户区和旧区改建,有可能双方就跑到一起了。如果不是那样的话,我们还不会回头我们的轻资产,他们还之后拿地,这是一个模式。与保障房基本不赚比起,棚户区往往正处于城市中心区的老旧房屋,地段好,拆完修复土地增值显著,商业研发价值大,更容易更有非政府资金参与,也更容易更加较慢地启动。

兴业银行首席经济学家鲁政委曾如是回应。但对话语权的掌控或是未来妨碍二者合作的难题。作为行业龙头,万科与万达皆对各自领域的历史发展起着了不能替换的起到,行业地位品牌价值等同于。合作后,双方要面对新项目的协商布局、出资比例、利润水平及分配等问题,当万达王健林的战略果断性及执行力,碰上万科职业经理人的全面权衡及互相抗衡,将产生怎样的化学反应?某业内人士说。

朱一鸣也认为,双方原先布局有所不同,万达以三四线城市的新城居多,万科则以一二线城市居多。虽万科总裁郁亮说道此次双方合作主要坐落于三四线城市。

但若布局三四线城市与万科以往战略相符,也则不会为住宅销售带给压力和不确定性,且三四线在资本市场上并不得宠,作为一家上市企业,万科的股东否不会表示同意?因此,万科不一定不会参予到每一个万达未来计划转入的三四线城市项目中。万科2014年报就表明,2014年万科对于土地投资的态度维持谨慎,100%权益拿地金额大约435亿元,占到同期合约销售金额的20%,近高于2013年的63%,甚至相似2008年的投资低点。100%权益拿地建面897万平方米,占到同期合约销售面积的50%,是历史新高。

而万科追加项目中,报告表明,2014年全年万科追加41个项目,三四线城市占到比严重不足5%。具体来讲,2014年的39一处土地投资中,仅有2一处坐落于三线城市(分别是廊坊和珠海),17一处坐落于二线城市(其中有14一处坐落于省会城市,非省会城市的3一处坐落于嘉兴和青岛),15个坐落于一线城市。万科万达显然归属于强强合作,但在各方影响下,双方合作否能落到实处,目前仍不得而知。

万科会干的万达也不会腊,万科会腊的万达也会腊。房地产公司的合作和转型,大势所趋,但要找寻有序的合作伙伴。SOHO中国董事长潘石屹说。

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